INTERVIEW
Olga Fazullina
Oprichtster en senior partner van PROSPECTA

Meer dan 14 jaar ervaring in toonaangevende horeca adviesbureaus. Deelname aan meer dan 150 projecten in verschillende regio's van Rusland, GOS-landen, Oost- en West-Europa. Deelname aan meer dan 150 projecten in verschillende regio's van Rusland, GOS-landen, Oost- en West-Europa
5 principes van het oprichten van een efficiënt hotel
Olga Fazullina, senior partner van PROSPECTA spreekt over het ontwerpen van een hotel dat winst zal maken
1. Bestaat er een vraag naar hotels en bestaat er een vraag naar hotels met bepaalde locaties

Wat betekent de vraag voor een hotelproject? Dat betekent dat er ontevreden klanten in het projectgebied zijn. Door het gebrek aan een hotel in de gewenste prijscategorie met het gewenste dienstenpakket en niveau van dienstverlening zijn ze gedwongen in duurdere of goedkopere hotels te logeren, en soms zelfs in hotels in andere wijken of steden (dat kan ook gebeuren).

Hoe kunt u weten of er een potentiële vraag naar de diensten van uw hotel zal zijn?

Allereerst moet u statistieke gegevens analyseren:

- historische dynamiek van de toeristenstroom en overnachtingen in hotels in verschillende segmenten

- de dynamiek van de totale instroom in de regio

- de dynamiek van het absorberen van het aanbod evenals in verschillende segmenten

Het is echter noodzakelijk rekening te houden met de concurrentie en de gevolgen van bestaande en mogelijke toekomstige vraaggeneratoren, afhankelijk van het marktsegment (zakelijk of toeristisch reizen).

Als bijvoorbeeld dicht bij het project dat wordt bestudeerd binnenkort een stadion wordt gebouwd waar een iconisch evenement zal worden gehouden kunt u een bepaalde piekbelastingperiode met door de overheid gereguleerde prijzen verwachten, die vervolgens in een daling zal resulteren.

Vergeet u ook niet uw eigen niche in de hotelmarkt te zoeken.

2. Projectpositionering
Het specifieke karakter van de vraag bepaalt de positionering van het project. Het toekomstige hotel moet aan de behoeften van potentiële gasten voldoen wat betreft klasse, kwaliteit en scala van diensten. Soms doen zich situaties voor dat het concept van het hotel wel aan de eisen van de lokale markt voldoet, maar niet in de normen van internationale netwerken past. In dergelijke gevallen wordt eerst een concept ontwikkeld waarbij een merk vervolgens wordt geselecteerd.

In ons kantoor waren er projecten die het creëren van niet-standaard hybride producten opeisten zoals een budgethotel met een volwaardig restaurant. We hadden ook een middensegment project met een SPA-gedeelte en een hotel van hoog niveau met een concept van kleine kamers. In dergelijke situaties is het belangrijk om in contact met internationale ketens te zijn die over het gebruik van een geschikt merk overeenkomen. Het is belangrijk voor het hotel om een uitermate gunstige verkeerslocatie te kiezen. Dat kan namelijk erg voordelig voor het functioneren zijn. Sommige netwerken hebben al merken die creatieve, niet-standaarde oplossingen toelaten. Wel moet worden opgemerkt dat er steeds meer van zijn.

Er zijn merken die impliceren een DJ-console in de lobby of een brouwerij te bouwen in plaats van het hoofdrestaurant. Soms kan een hotel gelanceerd worden onder een merk dat het concept strikt definieert, maar met enkele afwijkingen van de standaarden. Het enige vereiste dat strikt in acht genomen moet worden is de brandveiligheid.

Uiteindelijk zorgen de nauwkeurige positionering en detailuitwerking, en niet een blinde naleving van standaarden, voor een verhoging van het inkomen
3. Indeling van binnenruimtes ten gunste van toekomstig beheer
De efficiëntie van de bedrijfsactiviteiten van het hotel hangt rechtstreeks van de planningsbeslissingen af. De koppeling van verschillende bedrijfsruimtes binnen de winstcentra (kamervoorraad en servicegebieden, cateringfaciliteiten, vergaderruimte, SPA-gedeelte en sportfaciliteiten) is belangrijk. Daarnaast is het de moeite waard om aandacht te besteden aan de koppeling van winstcentra met elkaar, evenals met service- en technische gebieden. Dit heeft direct invloed op de uiteindelijke opbrengst van het object.

Het belangrijkste punt is het aantal inkomsten genererende gebieden te verhogen. Vanuit economisch oogpunt, geeft de kamervoorraad de maximale opbrengst. Dus moet die in de eerste plaats ontworpen worden en de locatie van alle andere ruimtes bepalen. Ook het ontwerpen van cateringfaciliteiten is van een groot belang. Wat de restaurants van een hotel aanzienlijk van afzonderlijk gelegen restaurants onderscheidt is dat ze in één bundel werken, dwz. vaak (maar niet altijd) met één keuken.

Het belangrijkste punt is dat de technologie moet toelaten om tegelijkertijd een grote gastenstroom te bedienen (zal het ontbijt, koffiepauze of banket zijn). De ervaring toont daarbij aan dat elke extra hoek op de weg van een ober uit de keuken een gebroken plaat betekent, daarom moet de afstand van de uitgifteplaats tot de tafel van de klant minimaal zijn.

4. Sterk team van partners
De maximaal efficiënte uitvoering van elk complex proces in het kader van een hotelproject realisatie is alleen mogelijk als u een sterk team van specialisten bouwt die het project leiden en ondersteunen. Want is het onmogelijk om op professionele wijze alle aspecten te beheersen. In de eerste plaats gaat het om een ervaren hotelexploitant (beheermaatschappij) en een hoofdaannemer die verantwoordelijk zijn voor de bouw. Het aantrekken in een vroege stadium van het project van architecten en ingenieurs die zich in hotelprojecten specialiseren, resulteert in de regel in aanzienlijke kostenvermindering van wijzigingen in het proces van de latere projectuitvoering en exploitatie.
professionele hotelexploitanten, waaronder internationale ketens, één van de sleutelfactoren voor het succes van een hotel.
In feite beheert de exploitant uw hotel voor u en daarbij kan een hotel, als het over een contract met een internationaal netwerk gaat, opereren onder een bekend merk zoals Marriott van doeltreffende bedrijfstandaarden of Hilton.

In eerste instantie betekent dit de implementatie van doeltreffende bedrijfstandaarden. Als voorbeeld: u hebt in het hotel een aantal mensen werken om voor een soepel verloop te zorgen, maar niet meer. Dit betekent dat de uitrusting, verbruiksgoederen en het voedsel van optimale kwaliteit moeten zijn en ook in optimale hoeveelheid en tegen de beste prijs worden ingekocht. Er wordt ook vanuitgegaan dat de dienstverlening van een standaart niveau is. Zo gelden er bijvoorbeeld standaard normen voor de kamermeisjes wat betreft het schema en de duur van schoonmaakwerkzaamheden.

Het is de moeite waard om exploitanten en internationale netwerken aan het begin van het project aan te trekken zodra u ziet dat het project economisch haalbaar is. Dit betekent dat in alle volgende stadia u door een ervaren mentor begeleid zal worden en die klaar staat om zich te mengen in het ontwerpen en uit de uitrusting het object. Door samenwerking met exploitanten en internationale netwerken voorkomt u fouten inde projectactiviteiten. Dit alles is noodzakelijk om de exploitatie van het hotel comfortabel te maken zonder dat de onderhoudskosten worden verhoogd. Het hotel zou tegelijkertijd het noodzakelijke scala van waarden aan de gasten bieden en het inkomen van de eigenaar maximaliseren.

5. Strikte controle van de bouwkosten
De investeringsefficiëntie van het hotel hangt van twee factoren af: projectinkomsten en bouwkosten. De kosten die de projecteigenaar aan het begin van de levenscyclus van het project maakt, zijn hoger dan de inkomsten van de latere prognoseperiode. Meestal gaat het om grote bedragen en dit zijn uitgaven die zorgvuldig gecontroleerd moeten worden. Het gaat niet over het blinde bezuinigen, maar over optimale en doelgerichte besteding.

Het doelgericht besteden is mogelijk na het inhuren van een bevoegde aannemer op basis van een aanbesteding of op grond van een bestaande samenwerking. Externe deskundigen op het gebied van controle op bouwprocessen kunnen worden aangetrokken en indien nodig projectmanagers in.

Optimale besteding van de middelen wordt gewaarborgd door de keuze van hoogwaardige materialen en uitrusting, wat in de toekomst zal resulteren tot een duurzamer functioneren van het hotel. De uitrusting en de benodigdheden die voor de exploitatie van het hotel worden gekocht, moeten voldoende zijn voor een goede werking. Tegelijkertijd mogen ze niet hoger dan de kosten zijn en moeten met de positionering van het hotel overeenkomen. De vermindering van dit risico wordt bereikt door samenwerking met professionele exploitanten of door de betrokkenheid van inkoopspecialisten die ervaring hebben met het in gebruik nemen van faciliteiten.


Er zijn gevallen dat we bij het controleren van de lijsten van de benodigde apparatuur aankopen tegen kwamen van zeldzame gebruiksvoorwerpen. Zo was er een hotel dat van plan om voor elke zitplaatsen een fondueset te kopen, ondanks het feit dat één set vaak genoeg is voor één tafel is en fondue geen hoofdgerecht van het restaurant is. Het kan ook gebeuren dat de uitrusting over- of ondergewaardeerde eigenschappen heeft. Het gaat om bijvoorbeeld de aankoop van duur, premium meubilair, of omgekeerd, om zo kosten te besparen voor hotels van het midden- en econoomklasse. Er wordt een keuze gemaat voor een model dat niet lang zal duren.
15 november 2017