´Wakkerwijk´: begroting van het renovatieproject van de wijk Golovinski
Het Comité voor Architectuur en Stadsplanning van de stad Moskou (Moscomarchitectuur) heeft ontwerpen gepubliceerd van de deelnemers die meededen aan de wedstrijd voor renovatie van woongebouwen op vijf proeflocaties in Moskou. PROSPECTA geeft een resultatenoverzicht van de beleggingsanalyse van het project voor de wijk Golovinski ontwikkeld [link:] in samenwerking met het Architectenbureau van Asadov en ENGEX
Het resultaat van de werkzaamheden van het consortium was het concept van een ´wakkerwijk´, een gebied dat twee hoofdkenmerken zou moeten hebben:

1. Stedelijk milieu van hoge kwaliteit op een zo lang mogelijke termijn

2. Ontwikkeling van de lokale economie van de wijk

We hebben voor drie hoofdrichtingen van de projectontwikkeling gekozen:

1. Business class infrastructuur: een nieuwe standaard voor Moskou
Het creëren van een business class infrastructuur voor alle bewoners van de toekomstige wijk: zowel voor degenen die naar comfortklasse appartementen verhuizen, als voor nieuwe bewoners van de wijk die in nieuwe business class complexen gaan wonen.
2. Voorkeursgebied voor micro-ondernemers, sociale en liefdadigheidsprojecten
Om micro-ondernemers aan te moedigen, evenals sociale en liefdadigheidsprojecten stellen wij voor 100.000 vierkante meter bedrijfsruimtes te verhuren tegen verlaagde tarieven. Dit zorgt voor een gunstig sociaal klimaat in de wijk en vermindert dagelijkse pendelmigratie van de bevolking in de stad.
3.Architectonische oplossingen: toonaangevende kwaliteitsstandaarden
Wij stellen voor binnenplaatsen zonder auto's te creëren en naast gelegen gebouwen met verschillende hoogteniveaus zonder binnenplaatsen als putten te bouwen en daarbij duurzame bouwmaterialen van hoge kwaliteit te gebruiken. Een apart onderdeel van het concept is gewijd aan de ontwikkeling van gevels om een gevarieerde en niet-monotone omgeving te creëren.
Beleggingsanalyse: scenario's voor het rendement van het renovatieproject
Bij het uitwerken van het project berekenden PROSPECTTA adviseurs 32 financiële modellen. Voor de berekening werden de klassieke financiële analysemodellen voor het rendement van ontwikkelingsprojecten gebruikt. De belangrijkste drijvende krachten achter het beleggingsrendement waren in alle scenario's verhuur van bedrijfsruimtes en verkoop van business class woningen (230-250 duizend roebel per m²).

Vanuit het oogpunt van een particuliere belegger begint het renovatieproject te renderen vanaf een bebouwingsdichtheid van 22 000 m²/ha. Maar we zijn ervan overtuigd dat het een vergissing zou zijn om alleen te beslissen over het beleggen op basis van financiële prestaties.

In de klassieke modellen kan men niet rekening houden met de sociale effecten van extra investeringen, evenals met een verbreding van de belastinggrondslag en een verlaging van de kosten van stedelijke infrastructuur.
Renovatieschema van de wijk Golovinsky
Het creëren van langdurige waarde voor de stad
We hebben een besluit genomen om ons te concentreren op de onderontwikkelde gebieden van de woonwijken.

Dit omvat onder andere: ondersteuning van zelfstandigen, micro-ondernemers en liefdadigheidsinitiatieven, ontwikkeling van lokale gemeenschappen, creëren van een hoogwaardige business class infrastructuur en openbare ruimtes.

Deze investeringen beïnvloeden rechtstreeks de sociale sfeer en de levenskwaliteit, en dragen op lange termijn bij tot de ontwikkeling van het ondernemingsklimaat en de economie van de stad.

Wij bieden 4 renovatiescenario's aan, te beginnen met positieve beleggingsindicatoren in de richting van het verlagen van bebouwingsdichtheid.

Beleggingsscenario´s renovatie van de wijk Golovinski © PROSPECTA
Scenario 1. Dichte bebouwing
Bebouwingsdichtheid: 23.000 m²/ha
Beleggingsindicatoren: CAPEX= 98 miljard roebel, IRR = 21,7%, NPV=4,1 miljard roebel, terugverdientijd = 15 jaar.


Het project rendeert op middellange termijn, maar vereist een analyse van de belasting op de infrastructuur die voort vloeit uit een meervoudige verhoging van de bebouwingsdichtheid van de wijk.

Scenario 2. Rentabiliteitsdrempel
Bebouwingsdichtheid: 22.000 m²/ha.
Beleggingsindicatoren: CAPEX=88 miljard roebel, IRR = 18,7%, NPV=630 miljoen roebel, terugverdientijd = 17 jaar.


Dit scenario is de drempel voor de terugbetaling van het project en is niet het meest effectief in termen van beleggingsrendement.

Scenario 3. Het evenwicht vinden
Bebouwingsdichtheid: 20.000 m²/ha.
Beleggingsindicatoren: CAPEX=77 miljard roebel, IRR = 14,6%, NPV= -3 miljard roebel, terugverdientijd = 19 jaar.

Een evenwichtig scenario met verlaagde bebouwingsdichtheid. De voorkeur wordt gegeven aan het verkopen van appartementen wat de financiële prestaties verbetert (steeds nog geen positief saldo), maar tot een gebrek aan commerciële ruimtes leidt.

Scenario 4. Minimale bebouwingsdichtheid
Bebouwingsdichtheid: 18.000 m²/ha.
Beleggingsindicatoren: CAPEX= 65 miljard roebel, IRR = 8,9%, NPV= -7,7 miljard roebel, terugverdientijd = 19.5 jaar.

De bebouwingsdichtheid voorzien door dit scenario is vergelijkbaar met die van de kwartieren aan de Froenzenskaja-kade. Een comfortabele omgeving wordt creëert met een bebouwing van matige hoogte en met slechts 25% toename van het aantal wijkbewoners. Het nadeel van lage bebouwingsdichtheid is vermindering van het aantal te koop gestelde appartementen en van beleggingsindicatoren van het project.

Gevolgen van bijzondere belastingregelingen
We hebben ook de mogelijkheid van de invoering van een speciale belastingsregeling geanalyseerd omdat belastingen afgeschaft kunnen worden in het geval dat de stadsautoriteiten het project zelf uitvoeren. Daarbij kan het waardeverschil bij het verhogen van de kapitalisatie van het project door middel van dergelijke preferenties momenteel tot 2 miljard roebel oplopen.

Het hoofddoel van het renovatieprogramma is het vinden van een evenwicht tussen langetermijnbeleggen in het stedelijke milieu van nieuwe kwaliteit en middellange terugverdientijd van het project. Voor meer diepgaande en betekenisvolle resultaten is het noodzakelijk om een uitgebreide investeringsanalyse van het gehele renovatieprogramma uit te voeren.

29 november 2017
foto © het Architectenbureau van Asadov
Oprichtster en senior partner
OLGA FAZULLINA