Casestudie: Winkelcentra
Deskundigen hebben het winkelcentrum geoptimaliseerd en tot het centrum van het stadsleven veranderd
Opdracht
De opdrachtgever had ons gevraagd het functioneren van één van de meest succesvole regionale winkelcentra te verbeteren. Het winkelcentrum zou namelijk efficiënter kunnen functioneren. We hebben toen een optimaliseringsplan voorgesteld en een financieel model om zo het beoordelen van de efficiëntie van deze maatregelen te bouwen. Daarbij hebben we ook documenten voor de kredietfinanciering opgesteld om er in de toekomst gebruik van maken
Het proces
Ondanks de gunstige ligging van het winkelcentrum, vereiste het lastige landschap een gecompliceerde case vorm voor het gebouw, die zowel voor- als nadelen voor het beheren veroorzaakte. Aan de ene kant had het complex prachtige atriums die de zichtbaarheid van passages verbeterden. Aan de andere kant had het complex ´blinde´ zones die inspanning vereisten om kopers aan te trekken. We hebben de analyse in verschillende fasen onderverdeeld:

- 'snel overwinningsplan'– het zijn stappen die met minimale kosten binnen drie tot zes maanden uitgevoerd kunnen worden

- plan strategische doelstellingen die een herziening van de samenstelling van huurders, hun locatie en over het algemene huur- en marketingbeleid vereisen

- bouw van een financieel model dat een beoordeling omvat van de kosten van de noodzakelijke maatregelen en het effect van de uitvoering ervan op de verandering in de kapitalisatie van het complex.

Om dit te doen hebben we het winkelcentrum volledig geïnspecteerd, meerdere notitieboekjes met notities gevuld en uren gesproken memo´s met een dictafoon opgenomen. We hebben toegekeken wat jonge mensen rond het winkelcentrum doen en we hebben met klanten gesproken. We hebben alle winkelcentra van de stad bezocht, informatie over projecten verzameld door ook met ontwikkelaars en het stadsbestuur te spreken. We hebben informatie over zowel de huurprijzen als over beheers- en facilitair managementkosten verzameld.

Daarnaast hebben we alle standaardcontracten geanalyseerd, opmerkingen gegeven en correcties aangebracht om ze werkelijk te laten werken. We hebben met potentiële aannemers gesproken en een aanbesteding ingericht voor de latere uitvoering van diensten die bouw- en installatiewerkzaamheden impliceren. Bovendien hebben we in het kader van het uitvoeringstoezicht zelfs aan onderhandelingen met enkele ´moeilijke´ huurders deelgenomen.

Het ontwikkelde financiële model omvatte een gevoeligheidsanalyse van honderden parameters, zodat de opdrachtgever risico's van de kostenverhoging of van het veranderen van de economische situatie kon inschatten.

Het resultaat voor de klant
Op verzoek van de klant werd de planuitvoering voor een deel door ons begeleid en konden daardoor onmiddellijk een positief effect op de kasstroom van het centrum waarnemen. Doordat er maar een deel van de voorstellen in uitvoering zijn gebracht, is het complex het centrum van het stadsleven geworden. Ook ontvingen de eigenaren enkele voorstellen om voordelig uit het project te stappen.